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SOY UN DEUDOR CON RECURSOS PERO NO PUEDO PAGAR MI HIPOTECA

En el artículo “DACIÓN EN PAGO COSAS QUE TAL VEZ NO SABÍAS”, estuve desarrollando detalles prácticos, que te vendrán muy bien saber, si crees que eres un deudor hipotecario sin recursos y tienes intención de pedir la Dación en pago acogiéndote al Código de las Buenas Prácticas.
Para seguir un orden y no dejarme nada de lo que me voy comprometiendo a explicar, voy a hablar de ese otro camino tan desconocido por todos:
NO SOY UN DEUDOR HIPOTECARIO SIN RECURSOS, pero necesito la dación en pago porque no puedo pagar la hipoteca.
¿¿Esto es posible??   La respuesta es SI, pero claro… atreverse a decir que SI, sería una osadía por mi parte sin antes explicar por qué.

¡EMPEZAMOS!

En infinidad de ocasiones, he hablado con personas que, sin estar en una situación de insolvencia, también tenían la necesidad de quitarse una hipoteca/inmueble de encima porque no podían pagarla:

 Ejemplo  1 – Tengo ingresos y he estado pagando mi hipoteca puntualmente hasta hace unos meses que he tenido que irme a vivir de alquiler a otra provincia por un traslado en el trabajo. No podía seguir haciendo frente al alquiler y a la hipoteca.
La casa que tengo, tiene un valor que no cubre mi deuda y si la vendo, me ha dicho el banco que me dejará un préstamo personal por la diferencia. ¿Qué posibilidades hay de que pueda conseguir una Dación en pago?
*FRASE CLAVE: Si la vendo, me ha dicho mi banco que me dejará la diferencia en un préstamo personal.

Ejemplo  2 – Somos dos titulares, vivimos de alquiler en Madrid. Tenemos una casa con hipoteca en la playa que compramos para ir pagándola con lo que sacáramos del alquiler, pero ya nadie la alquila y hemos tenido que dejar de pagar.  ¿Podríamos entregarla al banco?

Ejemplo 3Nos hemos divorciado y aunque ambos tenemos ingresos, necesitamos quitarnos el vínculo de la hipoteca, para poder empezar desde cero cada uno por su cuenta. Yo me he quedado en la vivienda familiar que tiene el préstamo, pero no puedo pagar la cuota sola porque es muy alta. Pago mi parte, pero mi exmarido no puede hacerse cargo de su alquiler, la pensión alimenticia y la otra mitad que le corresponde. ¿Qué podemos hacer?

Ejemplo 4En la hipoteca que firmé, están mis padres como avalistas y su casa está metida en el préstamo como doble garantía. Mi empresa sigue en ERTE y tuve que dejar de pagar. ¿Podría pedir la dación en pago? ¿Qué le pasaría a la casa de mis padres entonces?
*IMPORTANTE: aclarar qué pasa cuando hay una doble garantía en otro artículo.

Ejemplo 5Tengo dos préstamos hipotecarios sobre dos locales, además tengo el préstamo de mi vivienda habitual. Tuve que cerrar la actividad que desarrollaba en ellos por la pandemia y no puedo pagar las hipotecas. Me gustaría quitármelos de encima y conservar mi casa. ¿Esto se puede hacer?  

Ejemplo 6Tengo varias propiedades, alguna de ellas con hipoteca. Las tengo alquiladas y no me pagan la renta. ¿Hay alguna opción de poder entregarlas al banco y cancelar la deuda? No puedo pagarlas todas.
 

Podría seguir describiendo infinidad de situaciones y como veréis, todas ellas tienen dos denominadores comunes:

1- El motivo de la consulta, es por una circunstancia personal con la que no contaban cuando se metieron en la adquisición de ese inmueble.
No son deudores hipotecarios sin recursos. No cumplen con los requisitos que marca la Ley para poder pedir la dación en pago, pero aun así no pueden pagar la hipoteca.

2- El inmueble hipotecado, ya no tiene el valor que le dieron en su día y aunque lo vendieran, no cubrirían la totalidad del préstamo.

Haciendo un estudio personalizado de cada una de las situaciones mencionadas, podremos determinar con seguridad, en qué casos conseguiremos la cancelación total del préstamo hipotecario, mediante una dación en pago o cualquier otro acuerdo transaccional.
Independientemente de que todos ellos son casos diferentes, existe una solución para cada uno de ellos (aunque también tengo que aclarar, que no siempre tendrá por qué ser la misma).

¿POR QUÉ UN BANCO ACEPTARÍA ESTUDIAR UNA CANCELACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO/DACIÓN EN PAGO, SI NO SON DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS?

Sencillo:
Lo único que hay que hacer, es entender los motivos por los que una Entidad estudia y concede una dación en pago a un deudor hipotecario sin recursos y por qué motivos, esa misma Entidad, estudiará una dación en pago o cualquier otro acuerdo transaccional de cancelación de préstamo hipotecario, a un deudor que sí tenga recursos, como he expuesto en cualquiera de las situaciones anteriores:

-DACIÓN EN PAGO PARA DEUDOR SIN RECURSOS: La Entidad, tendrá la obligación de ayudar al deudor y ese será el motivo por el que tratará de encontrar una solución a su problema. 

DACIÓN EN PAGO PARA DEUDOR CON RECURSOS: El Entidad no tendrá la obligación de ayudar al deudor y el motivo por el que tratará de buscar una solución, será para resolver una situación de morosidad que les está perjudicando a ellos (y mucho).

Así es….
Y según escribo la palabra «morosidad», me estoy acordando de la película “La Gran Apuesta” que casualmente trata de la crisis mundial que se produjo en el 2008 por las «hipotecas subprime» (de alto riesgo), que se concedieron a personas insolventes y todo el desastre que ocasionó la morosidad por el impago de estos préstamos en el mundo financiero…. (Prueba más que fehaciente de lo importante que es para una Entidad evitar la morosidad).

Continúo 😊

Obviamente, resolver este tipo de casos como los que he expuesto anteriormente, no es tarea fácil, pues desde que una persona deja de pagar su hipoteca, hasta que la Entidad decide llegar a un acuerdo amistoso, puede pasar mucho tiempo, (pueden ser años).
Durante todo ese tiempo, es importante que exista una figura mediadora que sepa negociar, pues si no se transmite a la Entidad la intención de querer resolver esa situación de impago mediante un acuerdo amistoso y las diferentes alternativas que existen para hacerlo, las consecuencias siempre van a ser contraproducentes para ambos.
*Que un deudor se mantenga firme en este tipo de negociaciones, suele ser muy complicado, pues el acreedor no se lo suele poner fácil.

En cualquier caso, incluso interviniendo esta figura mediadora,  en mitad de una negociación, siempre existe el riesgo de que le Entidad «tire» con la demanda, por lo que es absolutamente necesario en todos los casos, examinar con detalle las escrituras del préstamo, para poder ver las consecuencias a largo plazo, si el procedimiento judicial siguiera su curso y sobre todo, tener claros los recursos legales a los que acogerse para oponerse a esa demanda, ganar tiempo y seguir negociando.
*De las demandas de ejecución hipotecaria hablo en “¿Dejo de pagar mi hipoteca? Consecuencias si no haces nada”

Como ya he mencionado en varias ocasiones, haciendo las cosas bien, todo se puede solucionar.
Y no sé si por suerte o por desgracia, siempre se va a tener que recurrir a un profesional que te ayude a conseguirlo.

Resumen de lo importante:

Si tienes una hipoteca, no eres un deudor sin recursos y aun así no puedes pagarla:
ES POSIBLE LLEGAR A UN ACUERDO CON TU ENTIDAD PARA QUE TE CANCELEN LA DEUDA.

A vuestra disposición para resolver cualquier duda.
Siempre es un placer poder ayudar.

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Patricia Aragón