PRESENTACIÓN
En este, mi primer artículo, voy a empezar explicando de una manera muy general y sencilla, conceptos básicos de la dación en pago, para todos aquellos que tengan dudas sobre esta transacción.
Antes de continuar, quiero aclarar que todo lo que voy a ir escribiendo sobre este apasionante mundo de las Daciones y Transacciones, lo he aprendido a través de la experiencia.
El gran conocimiento que he adquirido y que pretendo compartir aquí, siempre que el tiempo me lo permita, ha sido adquirido gracias a una gran dedicación durante más de seis años, ayudando a personas que necesitaban solucionar el problemón que tenían con su hipoteca.
El cargo de responsabilidad que tuve en una empresa muy reconocida en este sector y a la que agradeceré siempre la confianza que depositó en mi, me brindó la suficiente seguridad y experiencia para poder desarrollar esta actividad por mi cuenta y de esta manera poder hacer lo que más me gusta en la vida, que es ayudar.
Quién dijo miedo?
Saber cómo piensan los bancos y fondos y qué es lo que quieren, es mi/nuestro gran valor.
El objetivo siempre es el mismo: conseguir llegar a un acuerdo amistoso para la cancelación de préstamos hipotecarios. DACIÓN EN PAGO (el término que todo el mundo conoce….).
Asumo la responsabilidad que conlleva liderar esta iniciativa y lo único que deseo, es poder ayudar a muchísimas personas, aportando un conocimiento que considero absolutamente necesario, en un mundo tan opaco y engañoso como es el de las negociaciones amistosas con grandes entidades bancarias.
¡Dicho esto, empecemos!
1ª COSAS QUE TAL VEZ NO SEPAS DE UNA DACIÓN EN PAGO.
La famosa Dación en pago, es una “transacción/acuerdo” entre deudor y acreedor, al que se llega de manera amistosa para cancelar un préstamo hipotecario.
Mediante la entrega del inmueble que está en garantía del préstamo, el banco acreedor te cancelará la hipoteca. Fácil. Esto no es nuevo…
La manera de formalizar una Dación en Pago es ante un notario. Se realiza exactamente igual que cuando firmas una compraventa. Lo único que cambia, es, que el que adquiere el inmueble no será un particular, si no, el propio banco/fondo (vamos a llamarlo de ahora en adelante ENTIDAD).
En la escritura, antes de firmarla, habrá que fijarse muy bien en varios detalles que más adelante desarrollaré, pero el más importante es, que la Entidad que está adquiriendo ese inmueble, te esté otorgando a cambio de la entrega del mismo y en ese mismo acto, la más firme y eficaz CARTA DE PAGO TOTAL por la deuda del préstamo hipotecario.
Cuando firmas la escritura de Dación en pago, puedes salir de la notaría, sabiendo que esa deuda que no te dejaba vivir, ya está cancelada. Te has quedado sin casa si, pero ahora tendrás una segunda oportunidad para empezar.
Obviamente, para que esto suceda hay varios caminos que se tendrán que recorrer de la mano de la entidad. Ellos someterán a estudio la situación económica y personal de los deudores e intervinientes del préstamo, para determinar si se les va a conceder o no la Dación en pago.
Saber elegir el camino adecuado y avanzar firme por él sin dar marcha atrás, es nuestra fortaleza.
Antes de continuar explicando los diferentes caminos que se pueden recorrer para conseguirlo, querría aclarar un tema muy importante y fundamental a tener en cuenta si quieres pedir una Dación en Pago:
La entidad con la que tengas contratada la hipoteca, nunca jamás someterá a estudio una Dación en pago, si el préstamo lo tienes al día.
Dicho con otras palabras:
Una entidad bancaria no tratará de poner solución a un problema que no existe para ellos.
En múltiples ocasiones he hablado con personas, que para seguir pagando la hipoteca y por miedo a dejar de hacerlo, han ido pidiendo préstamos personales que no han hecho más que empeorar su situación y eso es el mayor error que se puede cometer.
Si no puedes pagar la hipoteca, debes ser coherente con tu situación y dejar de hacerlo, sobre todo si lo que quieres es pedir la Dación en pago.
(Dejo pendiente hablar en otro artículo de las consecuencias reales a corto y a largo plazo si dejas de pagar una hipoteca).
En este tipo de situaciones (y me refiero a personas que se han quedado sin recursos económicos), se encuentra el camino «fácil» y conocido por todos para pedir la Dación en pago:
DACIÓN EN PAGO VÍA CÓDIGO DE LAS BUENAS PRÁCTICAS (CBP).
En esta parte no me voy a extender demasiado, pues información sobre el CBP la vais a poder encontrar en muchísimos lugares. Solo tienes que poner en Google “Dación en pago” y todo el mundo hablará del” Real Decreto Ley de medidas urgentes de prevención para deudores hipotecarios sin recursos”.
Toda la documentación que hay que aportar viene en el BOE. No es ningún misterio. Aunque creo que os puedo ayudar con algunos detalles, para que no cometáis errores, que con el tiempo yo aprendí a tener muy en cuenta, en las operaciones de los clientes a los que representado o simplemente he asesorado.
Todos sabemos, que este Real Decreto Ley lo sacó en Gobierno para proteger a deudores hipotecarios sin recursos.
A través del CBP, todas las entidades bancarias de este país que están adheridas a él, tienen la OBLIGACIÓN de atender y gestionar la solicitud que un deudor que tenga problemas para pagar su hipoteca quiera realizar.
Si cumples con los requisitos que marca la Ley, la entidad si o sí, tendrá que darte una solución a tu problema con la hipoteca.
Si no puedes pagar y ya has dejado de pagar la hipoteca, lo primero que tienes que hacer es ir a la oficina de tu entidad y decir que quieres acogerte al CBP.
*Quiero insistir en la importancia de ser coherente: no puedo pagar la hipoteca y no la pago porque no tengo dinero para pagarla.
La Entidad, como decía antes, tendrá LA OBLIGACIÓN de atender tu petición y explicarte el protocolo a seguir:
Te entregarán un par de documentos: “Declaración responsable del deudor” y “Solicitud para acogerse al CBP”.
En la declaración responsable, asumes y declaras responsablemente que te consideras un deudor hipotecario sin recursos y en la solicitud del CBP, lo que vas a solicitar es un plan de Reestructuración de deuda.
¿¿Como?? ¿¿Una Reestructuración?? ¡Pero si yo quiero pedir la Dación!
Efectivamente, para que lo tengáis en cuenta y no os sorprenda, así son las medidas de prevención que se contemplan en el Real Decreto Ley (RDL):
– Reestructuración
– Quita de deuda
– Dación en pago
La primera que te van a ofrecer, siempre y cuando tengas un mínimo de ingresos, será la Reestructuración:
-Cinco años de carencia pagando una cuota mínima.
Esta medida es maravillosa para las personas que no quieran perder la casa, pues te dará la posibilidad de recuperar ese trabajo que tal vez hayas perdido y volver a pagar tu cuota original pasados esos cinco años.
Una de las diferencias a favor del deudor, que contempla esta carencia de cinco años mediante el RDL, a diferencia de cualquier otra carencia que te pueda ofrecer la entidad, es que en la Reestructuración vía RDL, todos los gastos que conlleva esta operación los tiene que asumir la entidad si o sí.
Si lo que te ofrecen es una carencia por fuera del RDL, será considerada como una novación, y te meterán gastos. OJO! Conviene que siempre revises con un profesional cualquier escritura antes de firmarla … Yo ya he visto de todo.
Si lo que quieres es pedir la Dación en pago, primero tendrás que esperar a que te ofrezcan el RDL (plan de Reestructuración) y si éste es aprobado, tendrás derecho a decir que no lo quieres, e insistir en la Dación para que lo vuelvan a estudiar.
Esto conllevará tal vez, volver a presentar otra vez toda la documentación actualizada, pero no desperréis. Si os han aprobado el RDL (la reestructuración), eso significa que te darán la dación.
Lo que debería ser algo fácil, en muchas ocasiones se puede complicar si en la entidad te insisten en que “son lentejas”. Al final, el desconocimiento en este tipo de negociaciones y la inseguridad que genera, es lo que hace que mucha gente tire la toalla.
Debéis saber que un NO nunca es NO, pero claro… os lo estoy diciendo yo y no me conocéis de nada… .
Seguramente el director de turno, de la oficina de la entidad tal cual, utilizando toda su labia, os puede hacer creer en un momento dado una frase del tipo: NO TE VAMOS A DAR LA DACIÓN. TIENES QUE FIRMAR LA REESTRUCUCTURACIÓN.
(Si esto os pasa, por favor me llamáis) 😊
Seguimos con los CBP (Códigos de las Buenas Prácticas).
Un tema terriblemente desesperante, es toda la cantidad de documentos que hay que aportar.
Aquí lo más importante es, que, si vas a pedir acogerte al CBP, te pongas un día entero a solicitarlo todo. Ten en cuenta que tu solicitud no será enviada a estudio hasta que no estén todos los documentos y que muchos de ellos tienen una validez de tres meses (como se te caduque uno, ya no van a estudiar nada).
En el momento en que tengas toda la documentación, tendrás que llevarla a la oficina junto con la Declaración Responsable y la Solicitud.
Importantísimo, poner en la solicitud cuando la firmes la fecha del día que lo estás entregando todo.
Todas las solicitudes del RDL/CBP, tienen que ser presentadas en tu oficina, pero son estudiadas por un comité que regula el Banco de España.
Si el interventor/gestor de la oficina a quien le entregues la documentación, por dejadez no te atiende adecuadamente, no presenta tu solicitud en fecha o incumple cualquiera de sus responsabilidades, de cara a enviarlo a su estudio, puede tener grandes perjuicios.
Todas las entidades bancarias que están adheridas al CBP, deben justificar ante el Banco de España, que están cumpliendo con su compromiso, informando debidamente a cada deudor que deje de pagar su hipoteca, haciéndoles saber que existen estas medidas, a las cuales tienen derecho de acogerse.
Si no lo hacen correctamente, pueden ser sancionados.
Que no os traten con indiferencia ante un RDL (Real Decreto Ley) porque se les puede caer el pelo.
Seguimos…
Que aprueben o no la solicitud, no dependerá en ningún caso de la sanción de la entidad, si no, del comité del Banco de España que, a su vez, serán los que hagan el estudio de esa rigurosa documentación que habrás aportado de todos los intervinientes del préstamo hipotecario. Ellos determinarán si cumples o no con los requisitos y de la misma manera que son rigurosos con ellos, también lo tienen que ser con la respuesta (de ahí la importancia de poner la fecha exacta). En el plazo máximo de un mes, te tienen que contestar.
Acogerse al CBP debería ser sencillo, pero teniendo en cuenta que los requisitos que hay que cumplir los cumplen CUATRO (literal), a veces es muy demoledor:
– ¿No es tu vivienda habitual?? Ya no cumples (aunque no tengas trabajo ni dinero para pagar).
– ¿Es tu vivienda habitual pero no estás empadronado?? Ya no cumples…
– ¿Está empadronado tu hermano contigo en la casa por una circunstancia personal y temporal? Pues tendrá que aportar sus nóminas, aunque no figure como interviniente del préstamo (ya la hemos liado…).
Esto del padrón es muy importante tenerlo en cuenta.
El estudio de los ingresos, no lo van a hacer tan solo contando con los intervinientes del préstamo.
La documentación económica que os van a pedir será la de los miembros de la unidad familiar y serán considerados miembros de la unidad familiar, todas aquellas personas que estén empadronadas en la vivienda objeto de dación/reestructuración.
Recordar, que uno de los requisitos que hay que cumplir, es que la suma de los ingresos de la unidad familiar no sea superior al 50% de lo que pagas de hipoteca.
¿Qué significa esto? Que si en la casa que queremos entregar en dación están empadronados; tu madre, tu hermano, tu novio y un primo, aunque no aparezcan en la escritura del préstamo, te pedirán la documentación económica de cada uno de ellos.
*Consecuencia: aunque no tengas un duro porque eres tú el que paga la hipoteca y resulta que te has quedado desempleado, van a sumar los ingresos de toda tu familia que vive contigo y ya no serás un deudor hipotecario sin recursos.
Es importante por ello, que antes de pedir el “certificado de empadronamiento colectivo” que hay que aportar, tengas muy en cuenta esto, para desempadronar a todos los que no tengan nada que ver con el pago de tu hipoteca ni figuren en la escritura del préstamo.
Si la hipoteca está a tu nombre y vives con tu madre que es pensionista y ésta no figura en el préstamo, procura que en el padrón solo aparezcas tu. De lo contrario, sumarán la pensión de tu madre.
Si no conoces bien de qué manera se va a estudiar esta solicitud, te puedes encontrar con cosillas como esta y al final metes la pata, pierdes el tiempo y te vas a frustrar mucho.
Siempre será mejor que te dejes asesorar por alguien que pueda decirte como hacerlo.
Más cosillas importantes a tener en cuenta…
Si además de haber dejado de pagar la hipoteca, también debes el IBI y a la Comunidad de propietarios, aportando los correspondientes certificados de deuda actualizados que te van a pedir, en caso de que la dación sea aceptada, también asumirán la cancelación de ambas deudas.
*No debes nunca firmar una dación en pago en la que la entidad no se comprometa a asumir también la deuda de IBI y comunidad en caso de que existan.
Aunque la escritura de Dación en pago es un documento oficial que se protocoliza ante notario y no se pueden incumplir cualquiera de los compromisos que en ella se especifican, es recomendable, una vez firmada, ponerse en contacto con la comunidad de propietarios, para comunicarles que esa deuda ya no te corresponde.
Esto lo digo, porque en alguna ocasión, las entidades tardan en realizar el pago de la deuda que han asumido de la comunidad y entre que la pagan y no la pagan, de pronto te puedes encontrar con que te llega una demanda de la comunidad.
Siempre es mejor curarse en salud y mandarles la copia de la escritura de la dación que has firmado, dejando claro que esa deuda ya no te la pueden reclamar a ti.
Con el Ayuntamiento es diferente:
Si la dación la firmas en marzo del 2022 y debes tres años de IBI (por ej), esa deuda seguirá estando a tu nombre durante el año en curso. Hay que confiar en que será abonada.
A partir del año siguiente, ya aparecerá a nombre del nuevo propietario.
Como consuelo ante esta circunstancia que comento, tener en cuenta que ese “activo” que les has entregado, va a pasar a formar parte de una gran cartera de inmuebles que tienen en venta y para poder comercializarlo, si o sí, deberán tener todo al corriente de pago (ibi y comunidad).
Todas las grandes entidades y fondos comercializan a través de plataformas externas todos los activos adjudicados. Es un gran negocio. Es una rueda que no para de girar. Es un mundo increíble que os iré contando.
En este artículo he querido ampliar un poquito más de conocimiento de las daciones vía CBP para todos aquellos que quieran intentarlo por esta vía.
Aun queda la parte más interesante, que es ese otro camino para pedir la dación en pago:
Deudores hipotecarios que no cumplen con los requisitos que marca la Ley.
DEUDORES HIPOTECARIOS CON RECURSOS.
Esta es nuestra especialidad y nuestra pasión. Conseguir lo que parece imposible.
No dudes en escribirnos para contarnos tu caso y preguntar todo lo que necesites.
Estaremos encantados de ayudarte.
Patricia Aragón